Necozio Chiuso

Sospensione e riduzione affitto locali commerciali durante Covid-19

Abbiamo ricevuto richieste di chiarimenti sulla eventuale sospensione o riduzione del canone di locazione da parte dei conduttori di locali commerciali.

A seguito dei provvedimenti governativi e regionali che hanno imposto la chiusura di determinate attività ritenute non necessarie, i conduttori di immobili ad uso commerciale si sono ritrovati esposti a situazioni indubbiamente critiche in quanto sono comunque tenuti al pagamento dei canoni di locazione, non essendo intervenuto alcun provvedimento in materia.

 Come già esposto nel nostro precedente post (vedi scheda Mancati pagamenti: con emergenza nessuna responsabilità)  il  decreto “Cura Italia”  n.18 del  17 marzo 2020 all’art 91, comma 1, prevede che : “ Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente  decreto e’  sempre  valutata  ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti  degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilita’ del  debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”. 

Però, l’esclusione della responsabilità non è “automatica” ed esclude la responsabilità del debitore solo nel caso di ritardo nell’adempimento. Ciò significa che sarà, comunque, tenuto ad effettuare la propria prestazione.

Quali azioni possono intraprendere i conduttori che si trovano in difficoltà economiche a causa della imposta inattività?

1) L’art. 27 della L. 392/78 prevede che per gravi motivi il conduttore può recedere dal contratto con preavviso di 6 mesi. Ciò nel caso estremo di cessazione dell’attività.

2) L’art. 1464 cod.civ. prevede   l’Impossibilità parziale sopravvenuta” e stabilisce che “ se la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.”

3) L’ art. 1467 cod.civ. prevede invece  l’eccessiva onerosità sopravvenuta” :  se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto.

4) L’art.1858 c.c, dispone che qualora la prestazione sia divenuta impossibile solo in parte, il debitore si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile.

La chiusura dell’attività a causa dell’emergenza Covid 19 non libera, pertanto, dall’obbligo del pagamento dei canoni ma sono possibili i suddetti rimedi ove la prestazione non sia più parzialmente o interamente possibile.

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